Признание действительности сделки с недвижимостью

Для того чтобы сделки с недвижимостью были действительны, требуется соблюдение целого ряда условий.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

В-третьих, необходимо, чтобы недвижимое имущество принадлежало отчуждателю на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то недвижимое имущество должно принадлежать государственным или муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, государственным или муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается, например, договором купли-продажи и Свидетельством о регистрации права собственности.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление сделок с недвижимостью (для ренты, ипотеки и завещания – нотариальное оформление).

В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения недвижимого имущества. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной недвижимого имущества и соответственно приобретения его другой, то право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) права.

При отступлении от любого из названных условий сделка считается недействительной.

Основания недействительности сделки с недвижимостью

Статья 168 ГК РФ указывает на недействительность любой сделки, не соответствующей требованиям закона или иного правового акта и закрепляет презумпцию ничтожности недействительной сделки, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статья 168 устанавливает общее основание для всех недействительных сделок. В самом деле, любая сделка признается недействительной потому, что она не соответствует тем или иным требованиям закона. Однако наиболее типичные нарушения закона выделены в качестве специальных оснований недействительности сделок. Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК РФ), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ). Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими 14 лет (ст. 171 и 172 ГК РФ), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя на основании статей 301 и 302 ГК РФ. При наличии соответствующих нарушений нормы закона, закрепляющие эти основания, подлежат приоритетному применению. Если же специальной нормы нет, то независимо от характера нарушения должна применяться общая норма, закрепленная ст. 168. Существование общей нормы такого рода оправдано еще и потому, что в законе невозможно оговорить последствия всех нарушений, которые могут быть допущены при совершении сделок.

Например, законодательство не определяет в специальных статьях последствия таких нарушений, как совершение сделки с нарушением установленного законом порядка; участие в сделке лица, которому это запрещено законом; отсутствие согласия на совершение сделки с недвижимостью управомоченного лица, не являющегося, однако, стороной сделки; использование при исполнении сделки незаконных средств платежа и т.д. Например, в соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность. Закон не устанавливает последствия нарушения данного требования. При всех подобных нарушениях, которые не относятся к содержанию сделки, сделка признается недействительной на основании ст. 168. Наконец, именно такой широкой трактовки ст. 168 придерживается судебная практика.

Понятие "требования закона или иных правовых актов" не следует сводить к требованиям, содержащимся в федеральных законах, указах Президента РФ и постановлениях Правительства РФ. По смыслу статьи 168 данным понятием охватываются любые требования действующего законодательства, в том числе содержащиеся в законах субъектов РФ, нормативных актах федеральных министерств и ведомств и т.д.

При этом вовсе не обязательно, чтобы в соответствующих нормативных актах содержались прямые указания на недействительность сделок с недвижимостью, заключенных с нарушением установленных этими актами требований. Вопрос о том, влечет ли нарушение соответствующих требований недействительность сделки, решается с учетом ряда дополнительных обстоятельств, в частности характера и степени серьезности нарушения.

Как правило, сделки с недвижимостью признаются несоответствующими закону или иному правовому акту тогда, когда при ее совершении нарушено какое-либо конкретное требование, предусмотренное тем или иным актом. Вопрос о том, соответствует сделка требованиям закона или нет, далеко не всегда однозначен и очевиден. Поэтому нередко о ничтожности сделки можно говорить лишь тогда, когда такой вывод будет сделан судом.

Последствия недействительности сделки с недвижимостью

По общему правилу, предусмотренному ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка с недвижимостью не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Законом могут быть предусмотрены иные последствия.

Записывайтесь на консультацию по телефону +7(921) 938-11-67



Наверх